重庆：老旧小区改造新模式

老旧小区改造一头连着民生、一头接着发展。

改造前，居民担忧能不能达到理想的效果？改造后，居民担忧改造完成后的效果能否长久保持？作为重点民生工程，老旧小区改造一直处在发展探索的过程中。

近年来，重庆坚持从人民群众最关心、最直接、最现实的问题出发，“听民意、汇民智、聚民心”，积极引导社会力量参与改造，大力改善居民居住条件和环境，统筹推进社区服务提升，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。自2018年启动试点以来，累计开工改造城镇老旧小区3351个，惠及居民76余万户。

其中，九龙坡区红育坡等片区改造项目，更是通过PPP方式吸引市场主体投资3.5亿元实施规模化运营的可持续改造模式，为老旧小区居民带来了幸福生活。国家发改委将该模式作为城镇老旧小区改造资金保障典型经验做法进行推广，住建部则纳入《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单(第四批)》印发。

引入社会资本

创新老旧小区改造模式

“看，这是居民自己题字的小区门栏。”刚刚走进白马凼社区，改造效果“迎面而来”。小区里，新设施新景观随处可见：蜘蛛网电线“藏”进风雨廊、乱停乱放的车辆都规整进立体停车场、路边理发摊变成了便民理发屋……

“我们白马凼社区是这一带社区改造的示范区，改造效果大家都看在眼里，乐在心里。”在26单元住了30多年的居民姜祥智竖起了大拇指。

白马凼社区属于九龙坡区老旧小区改造项目涉及的红育坡片区。这里文化底蕴深厚，承载了重庆“老城”记忆，是九龙坡老工业区的时代缩影。这片区域绝大部分房屋建造于80年代，成为了典型的隐患多、基础差、服务弱的城镇老旧小区。

2020年，九龙坡区启动城市有机更新老旧小区改造项目，改造总建筑面积约102万平方米，总投资约3.7亿元。其中，红育坡片区改造总建筑面积约为12.6万平方米，就单白马凼示范区，改造总建筑面积为2.2万平方米，涉及改造栋数为6栋，涉及改造户数为296户。

然而，资金从哪儿来？九龙坡区的做法是引入社会资本，调动社会力量参与。

为创新市场模式，拓宽资金渠道，重庆市住房和城乡建设委员会和九龙坡区政府经多方论证后，试行通过PPP模式的“ROT”运作方式，这也是全国首个采用PPP模式改造老旧小区的项目。

“我们通过负责项目全过程投融资、设计、建设、运营、后续维护等工作，建立‘居民受益、企业获利、政府减压’的多方共赢模式。”愿景集团项目负责人尧雷介绍。作为社会资本，在城市更新行动大背景下，愿景集团积极响应，为九龙坡区城市有机更新老旧小区改造项目提供综合解决方案。

改造方案怎么定

让居民从“站着看”到“跟着干”

“老旧小区改不改？改什么？怎么改？老旧小区的居民最有发言权。所以，满足居民需求，是老旧小区改造工作的重点。”白马凼社区党委书记、居委会主任李向平说。白马凼社区改造前，社区、项目公司召开院坝交流会、线上线下问卷调研，问需于民。

“晚上走路看不清，应该多安点路灯。”“雨棚要全部换成防火的，不然有安全隐患。”“电线能不能想办法整理一下，空中吊着好乱。”“我希望有街心花园，方便下楼活动。”……

院坝交流会上大家你一言我一语，形成了长长的需求清单。清单里全面汇集白马凼296户居民意见，梳理、分析居民的急难愁盼，特别是居民对消除安全隐患、完善社区功能、改善居住环境、加强平安建设的诉求十分强烈。

“居民需求收集后，公司就组织规划师、设计师、工程师等专家深入社区，吃住在社区1个多月，进行沉浸式调研设计，制定多套改造设计方案。”尧雷说。随后社区以点带面，党员、群众代表支持，带领居民共同参与方案讨论，先后举办10余次居民议事会，协调各方诉求，争取最大化意见覆盖。

“根据居民的需求来改，改造后社区才能‘活’起来。得让居民从‘站着看’到‘跟着干’。”李向平说，“我们按照‘党建引领、基层推动、群众点单、专业把关’的思路，形成‘五议’工作机制，共同确定项目改造方案。”

白马凼社区示范项目改造从2021年3月开始进场施工，目前更新项目已建成并初见成效。

楼栋旁的街心花园增加公共活动空间，在3000平方米的街心花园内，集合了11种功能配套，包括乒乓球台、活动广场、白马睦邻会客厅、立体停车场、健身器材、党建宣传栏等。其中，立体停车场可以停放36辆小车，实现刷卡取车、车辆自动升降等功能。白马睦邻会客厅可提供教育科普、社区文体、社区党建、社会福利等多种功能，楼顶露台还可供居民休憩。

改管一体化

老旧小区有物业 居民生活更愉悦

“小区改造好以后，大家感觉整个院子都变得敞亮了，老年人也有了娱乐场所，在树荫下面坐一坐、聊一聊天，住得舒心，心情也更愉悦了，感觉自己又住上了‘新家’。”居民张国芬喜笑颜开地说。

更让张国芬满意的是，30多年来第一次享受到了物业服务，“下楼就有活动场所，吃饭可以上社区食堂，楼道清洁再不用自己操心……”

“不同于开发新建，城镇老旧小区改造的回报机制没有那么明确，更多需要依靠改造后的长期运营来获得收益，前期投入大、盈利周期长。”尧雷认为，要让城镇老旧小区改造可持续，就要让参与改造的社会资本能够实现“微利可持续”。

尧雷介绍，改造结束后，集团旗下愿景和家物业逐步入驻片区，实行楼栋“物业服务”与街区“城市服务”一体化管理，提升社区服务管理水平品质。践行“微利可持续”“改管一体化”的长效运营模式，充分挖掘并整合停车、商业空间、物业服务、食堂、广告、清扫保洁、养老设施、充电桩等可利用平衡资源，提供优质高效的物业及资产运营服务，既打通了投资平衡路径，又实现了项目的可持续运营管理。

“我们争取年末物业费收缴率达到60%以上。”尧雷说。目前，白马凼社区物业费采用的是居民缴纳与政府购买服务相结合，居民支付0.6元/月/平方米、政府补贴0.3元/月/平方米，通过“优质低价”的物业服务体验，使居民逐步形成自主交费习惯。2022年运营以来，物业费收缴率已达到27.5%，通过抽样调查，居民满意度达96.8%，

环境好了、设施全了、服务多了，白马凼社区改造后，居民有了实实在在的获得感。

“漂亮呀!是真漂亮!”33单元的居民江成玉对改造后的社区赞不绝口。她自己在这住了18年，因为环境太差，12年前搬走了。看到现在的环境这么好，她和老伴合计着把家里重新装修一下，等儿子结婚了就和老伴搬回来住。“这里什么都有了，出行又方便，我和老伴决定就在这里养老。”

外迁居民陆续回迁、市民探访打卡，随着人气越来越旺，白马凼社区小微商业也得到实惠，商业租金平均上涨超20%，出租率也有30%以上的提升，社区中低收入居民实现家门口就业，特色美食老店老铺重新焕发活力，“舌尖上的白马凼”已在坊间流传。